Deprecated: Methods with the same name as their class will not be constructors in a future version of PHP; plgSystemJVAjax_Shop_Search has a deprecated constructor in /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/system/jvajax_shop_search/jvajax_shop_search.php on line 14

Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/system/jvajax_shop_search/jvajax_shop_search.php:14) in /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/system/jvframework/framework/extensions/layout/layout.php on line 42
الزام به تنظیم سند
Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/system/jvajax_shop_search/jvajax_shop_search.php:14) in /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/system/jvframework/framework/extensions/style/style.php on line 27

Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/system/jvajax_shop_search/jvajax_shop_search.php:14) in /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/system/jvframework/framework/extensions/style/style.php on line 49
تهران_ضلع شمال غربی میدان شیخ بهایی _برج صدف _ طبقه 13 _ واحد 134 _تلفن: 88610357 (021)

 

 


Deprecated: Methods with the same name as their class will not be constructors in a future version of PHP; plgContentJw_allvideos has a deprecated constructor in /home/vakilesmaeili/public_html/plugins/content/jw_allvideos/jw_allvideos.php on line 18

الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند



بسمه‌تعالی


دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول( زمین، آپارتمان، مغازه و ...) و چند نکته مهم در مورد بیع مال غیرمنقول( زمین، آپارتمان، مغازه و ...) با توجه به شیوع دعاوی ملکی، ضمن توضیح مختصر و عرفی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به ذکر چند نکته حائز اهمیت در هنگام خرید املاک خواهیم پرداخت.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌گردد که اشخاص ضمن توافقات به‌عمل‌آمده بین خود قصد انتقال مالکیت یک مال غیرمنقول را داشته و در راستای عملی نمودن این قصد به طرق مختلفی که شایع‌ترین آن تنظیم مبایعه‌نامه در دفاتر بنگاه‌های معاملات ملکی می‌باشد اقدام می‌نمایند.
باید توجه داشت با استناد به قوانین جاری کشور عزیزمان که برگرفته از فقه ارزشمند امامیه می‌باشد و از آن جمله به‌صراحت ماده 339 قانون مدنی که مقرر می‌دارد: "پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود"    
این بدان معناست که بیع یا خریدوفروش به‌واسطه اعلام قصد فروش توسط فروشنده و ارائه قیمت و متعاقباً قبول آن توسط خریدار و یا بالعکس واقع می‌گردد و تملیک مال مورد خریدوفروش برای خریدار ایجاد می‌گردد.
لیکن با توجه به گستردگی و پیچیدگی معاملات و البته سوءاستفاده‌های افراد سودجو این قصد خریدوفروش امروزه به شکل مکتوب آن شایع‌تر گشته، که البته اثبات شی نفی ماعدا نمی‌کند و درواقع بیع به لفظ نیز واقع می‌گردد.    
نکته بسیار مهمی که باید بدان توجه نمود آن است که باید در مورد بیع املاک با توجه به‌صراحت ماده 22 قانون ثبت‌اسناد و املاک: "دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت."    
این بدان معناست که انتقال مالکیت بین طرفین به‌واسطه ایجاب و قبول واقع می‌شود ولیکن دولت تنها کسی را مالک می‌شناسد که اسم او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا به‌اصطلاح سند رسمی ملک به نام او منتقل‌شده باشد.    
فلذا پس از انجام بیع املاک تنظیم سند رسمی به نام خریدار ضروری است و اینجاست که در صورت ممانعت فروشنده از انتقال سند رسمی به نام خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ضروری می‌نماید.
مدارک لازم جهت طرح دعوای تنظیم سند رسمی:    

1.    سندی که مثبت انتقال مالکیت و یا انجام بیع باشد.    
2.    اسناد احراز هویت خواهان
3.    نشانی خوانده
4.    پرداخت هزینه دادرسی با توجه به ارزش منطقه‌ای ملک موردنظر
5.    تصویر مدارک مثبت پرداخت ثمن معامله از قبیل تصویر چک یا فیش‌های پرداختی یا رسید دریافت وجه
6.    در صورت تعیین زمان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در خصوص انتقال سند رسمی و عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور در تاریخ مقرر توسط دفتر اسناد رسمی    
نکاتی که باید در هنگام خرید املاک بدانید:    
1.    مبایعه‌نامه‌های تنظیمی در بنگاه‌های معاملات ملکی که اصطلاحاً مبایعه‌نامه‌های هولوگرام دار نامیده می‌شوند سند رسمی نیستند و درج هولوگرام سند مبایعه‌نامه شمارا رسمی نمی‌کند.    
2.    در هنگام انعقاد مبایعه‌نامه، اصل سند مالکیت فروشنده را رؤیت نمایید و ترجیحاً قبل از پرداخت هرگونه وجه در ساعات متعددی ازملک موردنظر دیدن نمایید و در صورت وجود همسایه برای ملک نسبت به استعلام مالکیت فروشنده پرس‌وجو فرمایید.    
3.    در مورد خرید املاکی که از طریق قراردادهای مشارکت بین چند نفر ساخته‌شده‌اند و هنوز اسناد تفکیکی هر واحد صادر نگردیده مبایعه‌نامه خود را با امضای تمام شرکا تنظیم نمایید (سرمایه‌گذار و مالک) و تصویر برابر با اصل قرارداد مشارکت و تصویر کارت ملی تمام شرکا را دریافت نمایید. در صورت داشتن وکالت‌نامه رسمی توسط فروشنده ضمن بررسی امکان فروش در وکالت‌نامه مذکور نسبت به واحدی که خریداری می‌نمایید و امکان انجام بیع در وکالت نامه دقت فرمایید.
4.    در صورت داشتن وکالت‌نامه توسط فروشنده در خصوص فوت و یا حجر طرفین وکالت تحقیق نمایید
5.    مواعد پرداخت ثمن معامله را به نحوی تنظیم نمایید که بخش کثیری از مبلغ تا قبل از تحویل مورد معامله به فروشنده پرداخت نگردد و در مورد زمان تحویل ضمن ذکر صریح تاریخ، نسبت به درج وجه التزام (خسارت تأخیر) اقدام نمایید.    
6.    زمان حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی و آماده شدن کلیه اسناد و مدارک لازم از قبیل صورت‌مجلس تفکیکی، پایان کار، سند رسمی و ... را در مبایعه‌نامه تنظیمی درج نموده و دقیقاً در تاریخ مذکور در صورت عدم مراجعه و یا تکمیل مدارک گواهی عدم حضور دریافت کنید.    
7.    در متن چک‌های تنظیم‌شده بابت خرید املاک، به‌صراحت مشخصات ملک مورد معامله و فروشنده را ذکر نمایید و از دادن چک‌های در وجه حامل خودداری نمایید، همچنین در مبایعه‌نامه مذکور مشخصات کامل چک‌های تحویلی را ذکر نمایید.    
8.    بنگاه‌های معاملات ملکی موظف‌اند پس از امضای مبایعه‌نامه و درج هولوگرام بر روی آن‌یک برگ اصل مبایعه‌نامه را به شما تحویل دهند. به‌هیچ‌عنوان بهانه‌هایی از قبیل عدم تسلیم مبایعه‌نامه قبل از پاس شدن چک و غیره را قبول نکنید.    
9.    در صورت زمان‌بر بودن درج هولوگرام بر روی مبایعه‌نامه و آماده نبودن مبایعه‌نامه هولوگرام دار چک‌های پرداختی خود را به‌رسم امانت به بنگاه تسلیم نموده و رسید کامل امانت نامه دریافت کنید و پس از دریافت مبایعه‌نامه اصل رسید را تحویل دهید.
10.    درج هولوگرام در بنگاه‌های معاملات ملکی موجب می‌شود فروشنده ملک موردنظر شمارا از طریق تنظیم مبایعه‌نامه دیگری نتواند انتقال دهد، البته این در صورتی است که ملک مورد معامله تفکیک‌شده و واجد کد پستی مستقل مربوط به همان ملک باشد و تنظیم مبایعه‌نامه هولوگرام دار نمی‌تواند مانع از تنظیم مبایعه‌نامه‌های مشابه بدون هولوگرام باشد.    
غالب موارد مذکور، در خصوص خرید آپارتمان‌های نوساز تقدیم  حضور گردید در مورد املاکی که سند رسمی آماده با کلیه مدارک لازم دارند مبالغ پرداختی خود را ترجیحاً در سه قسمت پرداخت نمایید:     
اول در زمان امضای مبایعه‌نامه، حداکثر 10 تا 20 درصد ارزش مورد معامله    
دوم در زمان تحویل ملک و زمان تصرف شما بر ملک مورد معامله، حدود 40 تا 50 درصد ارزش معامله    
سوم پس از تنظیم سند رسمی ملک در دفتر اسناد رسمی، الباقی ارزش معامله.    
پاینده و سرافراز باشید    
محمدرضا اسمعیلی    

    

نقشه دفتر

تماس

آدرس : تهران_ضلع شمال غربی میدان شیخ بهایی _برج صدف _ طبقه 13 _ واحد 134
تلفن: 8-88610357 (021)
فکس : 88610358 (021)
تلفن همراه : 09121320050
ایمیل : esmaeili.attorney@gmail.com

عضویت در خبر نامه