تهران_ضلع شمال غربی میدان شیخ بهایی _برج صدف _ طبقه 13 _ واحد 134 _تلفن: 88610357 (021)

 

 

اجرت المثل

اخذ سند مالکیت


 

 

اطلاعات این صفحه در حال به روز رسانی می باشد...

اجرت المثل


 

 

اطلاعات این صفحه در حال به روز رسانی می باشد...

الزام به اخذ پایان کار


اخذ پروانه ساختمانی اولین قدم در راه ساخت یک ساختمان به حساب می‌آید. فرد مالک میتواند خود به تنهایی و یا با مشارکت سازنده اقدام به ساخت و ساز و احداث آپارتمان کنند که در ابتدا باید این پروانه گرفته شود.

از بحث در درباره نظر علمای علم حقوق درباره قولنامه یا بیع نامه بگذریم اولین اثر حقوقی قولنامه چه آنرا قولنامه ( تعهد فروش ) بنامیم یا مبایعه نامه ( سند فروش ) تنظیم سند رسمی است آنچه مهم است این است که سند مثبت وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد یعنی تا فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است نه خریدار می تواند ادعای معامله را بنماید نه اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند در روند عادی طرفین در دفتر خانه حاضر  و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می کنند این مهم ترین اثر حقوقی قولنامه است حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند چه؟  در این فرض مهم ترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است آشکار می شود که متعهدله می تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع احوال و مفاد آن وامارات و قراین حکم خود را صادر می کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود همچنان به قوت خود باقی است حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می شود ( مواد ۸۶۸و ۸۶۹ قانون مدنی ) و در صور امتناع ایشان الزام آنها را به تنظیم سند بخواهد پس این قرارداد را قولنامه بنامیم یا بیعنامه اگر دارای شرایط صحت معامله باشد و طرفین نیز شرایط لازمه را داشته باشند مقدمه انتقال است و محاکم نیز معمولا اینگونه نظر می دهند.

نحوه الزام به اخذ پایان کار

1. نحوه الزام به اخذ پایان کار به این صورت است که کارشناسان دفتر فنی و شهرداری باید از ساختمان تمام ‌شده شما بازدید کنند، زیرا به مدارک بازدید و تایید نظر آنان نیاز دارید.

2. بعد از اینکه مدارک پایان کار را ارائه کردید، باید منتظر نظر کارشناس باشید. اگر ملک خلافی نداشته باشد، کار زیادی باقی نمی‌ماند.

3. در این میان، اگر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر جریمه باشد، به مالک جریمه تعلق می‌گیرد و اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام می‌شود. اما اگر او جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ ارجاع و رأی تخریب از سوی کمیسیون صادر می‌شود.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

1.     احراز مالکیت خوانده:از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آنرا اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد)

2.     احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع :در مورد تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات

3.     احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت)و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک استعلام از طریق بانک

4.     احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسنادو اظهارات طرفین وشهود : ملاحظه اصل مبایعه نامه.توجه به دفاعیات خوانده.توجه به اهلیت طرفین.توجه به نحوه تحریر سند عادی. توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین

5.     احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت

6.     تحقیق راجع مورد معامله اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی …و با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم حکم به الزام به انتقال داده شود

7.     توجه به هزینه های انتقال سند وعهده ار بودن آن از سوی طرفین:هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات  و عوارض شهرداری )بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین  است

8.     انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد :مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات

الزام به تنظیم سند



بسمه‌تعالی


دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول( زمین، آپارتمان، مغازه و ...) و چند نکته مهم در مورد بیع مال غیرمنقول( زمین، آپارتمان، مغازه و ...) با توجه به شیوع دعاوی ملکی، ضمن توضیح مختصر و عرفی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به ذکر چند نکته حائز اهمیت در هنگام خرید املاک خواهیم پرداخت.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌گردد که اشخاص ضمن توافقات به‌عمل‌آمده بین خود قصد انتقال مالکیت یک مال غیرمنقول را داشته و در راستای عملی نمودن این قصد به طرق مختلفی که شایع‌ترین آن تنظیم مبایعه‌نامه در دفاتر بنگاه‌های معاملات ملکی می‌باشد اقدام می‌نمایند.
باید توجه داشت با استناد به قوانین جاری کشور عزیزمان که برگرفته از فقه ارزشمند امامیه می‌باشد و از آن جمله به‌صراحت ماده 339 قانون مدنی که مقرر می‌دارد: "پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود"    
این بدان معناست که بیع یا خریدوفروش به‌واسطه اعلام قصد فروش توسط فروشنده و ارائه قیمت و متعاقباً قبول آن توسط خریدار و یا بالعکس واقع می‌گردد و تملیک مال مورد خریدوفروش برای خریدار ایجاد می‌گردد.
لیکن با توجه به گستردگی و پیچیدگی معاملات و البته سوءاستفاده‌های افراد سودجو این قصد خریدوفروش امروزه به شکل مکتوب آن شایع‌تر گشته، که البته اثبات شی نفی ماعدا نمی‌کند و درواقع بیع به لفظ نیز واقع می‌گردد.    
نکته بسیار مهمی که باید بدان توجه نمود آن است که باید در مورد بیع املاک با توجه به‌صراحت ماده 22 قانون ثبت‌اسناد و املاک: "دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت."    
این بدان معناست که انتقال مالکیت بین طرفین به‌واسطه ایجاب و قبول واقع می‌شود ولیکن دولت تنها کسی را مالک می‌شناسد که اسم او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا به‌اصطلاح سند رسمی ملک به نام او منتقل‌شده باشد.    
فلذا پس از انجام بیع املاک تنظیم سند رسمی به نام خریدار ضروری است و اینجاست که در صورت ممانعت فروشنده از انتقال سند رسمی به نام خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ضروری می‌نماید.
مدارک لازم جهت طرح دعوای تنظیم سند رسمی:    

1.    سندی که مثبت انتقال مالکیت و یا انجام بیع باشد.    
2.    اسناد احراز هویت خواهان
3.    نشانی خوانده
4.    پرداخت هزینه دادرسی با توجه به ارزش منطقه‌ای ملک موردنظر
5.    تصویر مدارک مثبت پرداخت ثمن معامله از قبیل تصویر چک یا فیش‌های پرداختی یا رسید دریافت وجه
6.    در صورت تعیین زمان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در خصوص انتقال سند رسمی و عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور در تاریخ مقرر توسط دفتر اسناد رسمی    
نکاتی که باید در هنگام خرید املاک بدانید:    
1.    مبایعه‌نامه‌های تنظیمی در بنگاه‌های معاملات ملکی که اصطلاحاً مبایعه‌نامه‌های هولوگرام دار نامیده می‌شوند سند رسمی نیستند و درج هولوگرام سند مبایعه‌نامه شمارا رسمی نمی‌کند.    
2.    در هنگام انعقاد مبایعه‌نامه، اصل سند مالکیت فروشنده را رؤیت نمایید و ترجیحاً قبل از پرداخت هرگونه وجه در ساعات متعددی ازملک موردنظر دیدن نمایید و در صورت وجود همسایه برای ملک نسبت به استعلام مالکیت فروشنده پرس‌وجو فرمایید.    
3.    در مورد خرید املاکی که از طریق قراردادهای مشارکت بین چند نفر ساخته‌شده‌اند و هنوز اسناد تفکیکی هر واحد صادر نگردیده مبایعه‌نامه خود را با امضای تمام شرکا تنظیم نمایید (سرمایه‌گذار و مالک) و تصویر برابر با اصل قرارداد مشارکت و تصویر کارت ملی تمام شرکا را دریافت نمایید. در صورت داشتن وکالت‌نامه رسمی توسط فروشنده ضمن بررسی امکان فروش در وکالت‌نامه مذکور نسبت به واحدی که خریداری می‌نمایید و امکان انجام بیع در وکالت نامه دقت فرمایید.
4.    در صورت داشتن وکالت‌نامه توسط فروشنده در خصوص فوت و یا حجر طرفین وکالت تحقیق نمایید
5.    مواعد پرداخت ثمن معامله را به نحوی تنظیم نمایید که بخش کثیری از مبلغ تا قبل از تحویل مورد معامله به فروشنده پرداخت نگردد و در مورد زمان تحویل ضمن ذکر صریح تاریخ، نسبت به درج وجه التزام (خسارت تأخیر) اقدام نمایید.    
6.    زمان حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی و آماده شدن کلیه اسناد و مدارک لازم از قبیل صورت‌مجلس تفکیکی، پایان کار، سند رسمی و ... را در مبایعه‌نامه تنظیمی درج نموده و دقیقاً در تاریخ مذکور در صورت عدم مراجعه و یا تکمیل مدارک گواهی عدم حضور دریافت کنید.    
7.    در متن چک‌های تنظیم‌شده بابت خرید املاک، به‌صراحت مشخصات ملک مورد معامله و فروشنده را ذکر نمایید و از دادن چک‌های در وجه حامل خودداری نمایید، همچنین در مبایعه‌نامه مذکور مشخصات کامل چک‌های تحویلی را ذکر نمایید.    
8.    بنگاه‌های معاملات ملکی موظف‌اند پس از امضای مبایعه‌نامه و درج هولوگرام بر روی آن‌یک برگ اصل مبایعه‌نامه را به شما تحویل دهند. به‌هیچ‌عنوان بهانه‌هایی از قبیل عدم تسلیم مبایعه‌نامه قبل از پاس شدن چک و غیره را قبول نکنید.    
9.    در صورت زمان‌بر بودن درج هولوگرام بر روی مبایعه‌نامه و آماده نبودن مبایعه‌نامه هولوگرام دار چک‌های پرداختی خود را به‌رسم امانت به بنگاه تسلیم نموده و رسید کامل امانت نامه دریافت کنید و پس از دریافت مبایعه‌نامه اصل رسید را تحویل دهید.
10.    درج هولوگرام در بنگاه‌های معاملات ملکی موجب می‌شود فروشنده ملک موردنظر شمارا از طریق تنظیم مبایعه‌نامه دیگری نتواند انتقال دهد، البته این در صورتی است که ملک مورد معامله تفکیک‌شده و واجد کد پستی مستقل مربوط به همان ملک باشد و تنظیم مبایعه‌نامه هولوگرام دار نمی‌تواند مانع از تنظیم مبایعه‌نامه‌های مشابه بدون هولوگرام باشد.    
غالب موارد مذکور، در خصوص خرید آپارتمان‌های نوساز تقدیم  حضور گردید در مورد املاکی که سند رسمی آماده با کلیه مدارک لازم دارند مبالغ پرداختی خود را ترجیحاً در سه قسمت پرداخت نمایید:     
اول در زمان امضای مبایعه‌نامه، حداکثر 10 تا 20 درصد ارزش مورد معامله    
دوم در زمان تحویل ملک و زمان تصرف شما بر ملک مورد معامله، حدود 40 تا 50 درصد ارزش معامله    
سوم پس از تنظیم سند رسمی ملک در دفتر اسناد رسمی، الباقی ارزش معامله.    
پاینده و سرافراز باشید    
محمدرضا اسمعیلی    

    

تخلیه املاک مسکونی


قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 وقانون مدنی. موضوع عقد اجاره در بخش املاک به دو دسته اماکن تجاری و مسکونی تقسیم می شود که می توان به طور کلی گفت که در بخش اجاره محل کسب و تجارت قانون مصوب 1356 و در بخش اجاره محل سکونت قانون مصوب 1362 حاکم است و در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال 1376 منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 حکومت دارند.قوانین فوق مواردی را مشخص کرده است که موجر یا مستاجر می توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند و تخلیه عین مستاجره را بخواهند .یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ وقانون مدنی. موضوع عقد اجاره در بخش املاک به دو دسته اماکن تجاری و مسکونی تقسیم می شود که می توان به طور کلی گفت که در بخش اجاره محل کسب و تجارت قانون مصوب ۱۳۵۶ و در بخش اجاره محل سکونت قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم است و در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند.قوانین فوق مواردی را مشخص کرده است که موجر یا مستاجر می توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند و تخلیه عین مستاجره را بخواهند.

تكالیف مستاجر

1- پرداخت كرایه : معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل می كند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی كه مستاجر رهن كامل می كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه ) هم می گیرد

2- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

3-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد

4-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می كند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند

5-.جلوگیری نكردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت كند

6- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران كند

7- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

حقوق مستاجر

1- در خانه یا آپارتمان مسكونی :

مستاجر معمولا برای سكونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می كند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پاركینگ مشترك استفاده كند مگر اینكه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات كلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد كه این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینكه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .

2- در مغازه و محل كسب :

- در قرارداد اجاره مغازه و محل كسب مستاجر صرفا باید به شغلی كه در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد.

- در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد .در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.

لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد. که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.

حقوق موجر

1- دریافت اجاره بها در مواعد مقرر .

2- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد . لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال 76 اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.

3- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

خسارت به مال مورد اجاره

اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آنرا جبران كند مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شكسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب كرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح كند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری كند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه كند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر كه نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می كند.

سر قفلی

تعریف : مبلغی است كه موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می كند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره  میدهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاك تجاری وجود دارد.

نقشه دفتر

تماس

آدرس : تهران_ضلع شمال غربی میدان شیخ بهایی _برج صدف _ طبقه 13 _ واحد 134
تلفن: 8-88610357 (021)
فکس : 88610358 (021)
تلفن همراه : 09121320050
ایمیل : esmaeili.attorney@gmail.com

عضویت در خبر نامه